Woningruil in Ermelo: de bestaande voorraad beter benutten

Uwoon en de gemeente Ermelo onderzoeken dit jaar hoe de bestaande woningvoorraad beter benut kan worden. Dat staat in de samenwerkingsafspraken die de corporatie eind vorig jaar vastlegde met de gemeente en huurdersbelangenorganisatie De Groene Draad. Er komt onder meer een scan naar woningen die zich lenen voor splitsing of voor optoppen, het toevoegen van woonlagen op bestaande gebouwen. Achter dat onderzoek zit een simpele rekensom. Nieuwbouw gaat langzaam, en de voorraad die er al staat, is verreweg de grootste. Wat er in Ermelo aan sociale huurwoningen bijkomt in de komende jaren, staat in het niet bij wat er al is. Alleen: die bestaande woningen zitten niet altijd bij de juiste mensen.

Wat er de komende jaren bijkomt  
De cijfers uit de samenwerkingsafspraken zijn concreet. In twee jaar tijd moet de voorraad van Uwoon met ten minste 181 woningen groeien. Achtentwintig daarvan komen in 2026 op landgoed Veldwijk, de rest volgt in 2027: negenentwintig aan de Suikerbakker en de Hamburgerweg, tweeëndertig aan de Gelreweg, dertig aan de Smutslaan, eenenveertig op de plek van de voormalige Wethouder Balverszaal en drieënzestig in het plan Horsterhoeve. Daarnaast loopt De Groene Schakel, een apart project van dertig appartementen waarvan de bouw begin dit jaar van start ging.

Tegenover die aanwas staat sloop. In beide jaren verdwijnen tweeënveertig woningen. Bovendien is het exacte aantal opleveringen afhankelijk van factoren waar niemand grip op heeft: onderzoeken, bezwaarprocedures, de stikstofproblematiek en netcongestie, waardoor woningen mogelijk niet op tijd op het elektriciteitsnet kunnen worden aangesloten.

Op de langere termijn ligt er meer vast. In de Regionale Woondeal Noord-Veluwe is afgesproken dat er tussen 2025 en 2034 netto minstens 335 sociale huurwoningen bij komen in de gemeente Ermelo. Dat is over tien jaar gerekend.

De wachtlijst intussen
Ondertussen blijven de wachtlijsten lang, iets wat de directeur-bestuurder van Uwoon bij herhaling heeft benoemd. Wie in Ermelo een sociale huurwoning zoekt, schrijft zich in bij Huren Noord-Veluwe, het regionale woonruimteverdeelsysteem van vijf woningcorporaties. Uwoon verhuurt ongeveer 9.000 woningen in Elburg, Ermelo en Harderwijk. Dat systeem beloont geduld. Wie het langst ingeschreven staat, maakt de meeste kans. Voor wie begint met zoeken is dat een werkbaar principe, maar voor zittende huurders pakt het anders uit: accepteer je een andere woning, dan begint de opbouw opnieuw. Verhuizen kost dan een positie waar jaren in zijn gaan zitten.

Daardoor blijven huurders vaker zitten in een woning die niet meer bij hun situatie past, omdat de stap naar iets anders te veel kost. Een deel van de voorraad staat daarmee stil, terwijl de vraag onverminderd groot is. Die stilstand raakt precies de groepen waar de samenwerkingsafspraken zich op richten. Naast het toevoegen van sociale huurwoningen gaat het in de afspraken nadrukkelijk over wonen en zorg, over leefbare wijken en over de huisvesting van specifieke aandachtsgroepen. Ouderen die langer thuis blijven wonen hebben baat bij een gelijkvloerse woning dicht bij voorzieningen; jonge huishoudens die groeien hebben juist ruimte nodig. Beide zoeken binnen dezelfde beperkte voorraad, en beide komen maar moeizaam vooruit.

Een instrument dat geen bouwvakker vraagt 
Splitsen en optoppen zijn manieren om meer uit bestaande woningen te halen. Er is er nog één, die in het rijtje meestal ontbreekt: onderling ruilen. Twee huurders wisselen van woning, ieder met een nieuw contract op eigen naam. De reguliere toewijzing komt er niet aan te pas, waardoor de opgebouwde inschrijftijd bij de ruil zelf geen rol speelt. Het verschil met splitsing en optoppen is dat er geen aannemer, vergunning of stikstofberekening bij komt kijken. Er verandert niets aan de woningen; er verandert iets aan wie erin woont. Twee huishoudens komen beter terecht, zonder dat de voorraad met één woning groeit of krimpt.

Nieuw is het idee bepaald niet. Woningruil bestaat al zolang er sociale huur is, en werd vroeger geregeld via advertenties in de krant, briefjes bij de supermarkt en tips uit de buurt. Het was daarmee vooral een kwestie van geluk: je moest toevallig iemand kennen die precies het omgekeerde wilde. Dat het weinig gebeurt, komt vooral doordat huurders elkaar moeilijk vinden. Iemand in een eengezinswoning die kleiner wil wonen, en iemand in een appartement die juist ruimte zoekt, staan allebei ingeschreven bij Huren Noord-Veluwe, maar reageren daar op verschillende woningen. Ze passeren elkaar zonder het te merken.

Daar zijn aparte websites voor opgezet, waarop huurders niet zoeken naar een vrijgekomen woning maar naar een andere huurder. Wie zich aanmeldt, geeft aan wat hij heeft en waar hij naartoe wil; de site zoekt daar vervolgens tegenhangers bij. Sociale Woningruil is er zo een. Het bereik van SocialeWoningruil.nl is landelijk, dus een Ermeloër die bijvoorbeeld dichter bij familie in Harderwijk of Nunspeet wil wonen, kan verder kijken dan het dorp.

De voorwaarden 
Toestemming van beide verhuurders is nodig. Zij toetsen of de nieuwe bewoner qua inkomen en huishoudgrootte past bij de woning en of er geen betalingsproblemen zijn. Meestal geldt daarnaast dat een huurder minimaal een jaar in zijn huidige woning moet hebben gewoond. Corporaties kunnen een ruil afwijzen als niet aan de voorwaarden wordt voldaan. Twee praktische punten. De woning wordt overgenomen in de staat waarin die zich bevindt, wat een grondige bezichtiging noodzakelijk maakt. En de huurprijs blijft bij de woning horen, niet bij de huurder: wie kleiner of juist groter gaat wonen, kan met een ander maandbedrag te maken krijgen dan hij gewend was.

Geen vervanging voor nieuwbouw
De 181 woningen die de komende twee jaar in Ermelo moeten verrijzen, blijven nodig, net als de 335 uit de woondeal. Ruilen voegt niets toe aan het totaal en biedt geen uitkomst voor wie nog helemaal geen huurwoning heeft, want een eigen huurcontract is de voorwaarde om mee te kunnen doen.
Maar zolang bouwplannen afhangen van bezwaarprocedures, stikstofruimte en de capaciteit van het elektriciteitsnet, is er iets te zeggen voor de bewegingen die daar niet op hoeven te wachten. In een gemeente die onderzoekt hoe bestaande woningen beter benut kunnen worden, ligt één van die mogelijkheden al bij de huurders zelf.